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廣西土地審批政策
2015年01月04日 15:40:03 作者/來(lái)源： 中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)
一、外商投資企業(yè)申請(qǐng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的形式
1、有償出讓
國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用者可以通過(guò)招標(biāo)或拍賣方式受讓土地使用權(quán)，并與土地局簽訂出讓合同，按合同約定付清全部出讓金后，辦理土地登記，領(lǐng)取《土地證書(shū)》。以這種方式獲得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)出讓最高年限是：
（1）居住用地七十年；
（2）工業(yè)用地五十年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；
（5）綜合或者其它用地五十年。
2、有償轉(zhuǎn)讓
土地使用者以有償方式將國(guó)有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其它土地使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。以這種方式獲得的土地使用權(quán)，其使用的年限為出讓土地年限減去已使用年限的剩余年限。
3、以土地使用權(quán)作為合資、合作條件
土地使用者將其擁有的土地使用權(quán)作價(jià)入股或作為合資、合作條件，與其它單位或個(gè)人共同組成合資、合作企業(yè)，這種合營(yíng)方式必須到項(xiàng)目所在地的土地局辦理用地手續(xù)。如所用土地為行政劃撥的，應(yīng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。
4、土地使用權(quán)出租
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃給土地承租人使用，出租人和承租人依法簽訂租賃合同，承租人依據(jù)租賃合同規(guī)定向出租人支付租金。如供出租的土地是以劃撥方式獲得的，必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。
二、外商投資企業(yè)申請(qǐng)取得集體土地使用權(quán)的形式
1、集體所有的土地由國(guó)家先征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，再出讓給外商投資企業(yè)，集體土地不得直接出讓或出租；
2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以集體所有的土地作價(jià)入股或作為合作條件，與外商舉辦中外合資、合作企業(yè)，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。此類項(xiàng)目用地的集體土地所有權(quán)不變，集體土地的股份不得轉(zhuǎn)讓。
三、外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的程序
外商投資企業(yè)在領(lǐng)取批準(zhǔn)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，可通過(guò)有償出讓、有償轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)出租的方式向縣或縣級(jí)以上人民政府的土地局申請(qǐng)取得土地使用權(quán)，并與土地局簽訂土地有償使用合同，土地局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)，并領(lǐng)取《土地證書(shū)》。
四、外商投資企業(yè)使用土地的審批權(quán)限
1、征用下列土地的，由建設(shè)項(xiàng)目所在地縣以上人民政府逐級(jí)審查，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn):
（1）基本農(nóng)田；
（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；
（3）其它土地超過(guò)70公頃的。
2、外商投資企業(yè)在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開(kāi)墾區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘等未利用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府土地局申請(qǐng)，并按下列權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行開(kāi)發(fā):
（1）一次性開(kāi)發(fā)不超過(guò)50公頃的，由縣（市）人民政府批準(zhǔn)；
（2）一次性開(kāi)發(fā)超過(guò)50公頃不超過(guò)100公頃的，由地區(qū)行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)；
（3）一次性開(kāi)發(fā)超過(guò)100公頃不超過(guò)600公頃的，由廣西人民政府批準(zhǔn)；
（4）一次性開(kāi)發(fā)超過(guò)600公頃的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
3、外商投資企業(yè)使用現(xiàn)有國(guó)有建設(shè)用地和已批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用范圍內(nèi)的土地，以及使用土地利用部體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用土地的，由市、縣人民政府審批，報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源部門備案。外商投資企業(yè)確需臨時(shí)占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以外土地的，由所在市、縣人民政府審批
五、國(guó)務(wù)院實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的土地政策
1、外商投資企業(yè)可以依法申請(qǐng)使用國(guó)有荒山荒地，進(jìn)行恢復(fù)林草植被等生態(tài)環(huán)境保護(hù)建設(shè)，在建設(shè)投資和綠化工作到位的條件下，可以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，減免出讓金，實(shí)行土地使用權(quán)五十年不變，期滿后可申請(qǐng)續(xù)期，可以繼承和有償轉(zhuǎn)讓。國(guó)家建設(shè)需要收回國(guó)有土地使用權(quán)的，依法給予補(bǔ)償。
2、對(duì)公路國(guó)道、省道建設(shè)用地比照鐵路、民航用地免征耕地占用稅。
3、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用耕地的，在保證耕地占補(bǔ)平衡的前提下，其耕地開(kāi)墾費(fèi)可按廣西所定標(biāo)準(zhǔn)的下限收取。
1、有償出讓
國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用者可以通過(guò)招標(biāo)或拍賣方式受讓土地使用權(quán)，并與土地局簽訂出讓合同，按合同約定付清全部出讓金后，辦理土地登記，領(lǐng)取《土地證書(shū)》。以這種方式獲得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)出讓最高年限是：
（1）居住用地七十年；
（2）工業(yè)用地五十年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；
（5）綜合或者其它用地五十年。
2、有償轉(zhuǎn)讓
土地使用者以有償方式將國(guó)有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其它土地使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。以這種方式獲得的土地使用權(quán)，其使用的年限為出讓土地年限減去已使用年限的剩余年限。
3、以土地使用權(quán)作為合資、合作條件
土地使用者將其擁有的土地使用權(quán)作價(jià)入股或作為合資、合作條件，與其它單位或個(gè)人共同組成合資、合作企業(yè)，這種合營(yíng)方式必須到項(xiàng)目所在地的土地局辦理用地手續(xù)。如所用土地為行政劃撥的，應(yīng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。
4、土地使用權(quán)出租
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃給土地承租人使用，出租人和承租人依法簽訂租賃合同，承租人依據(jù)租賃合同規(guī)定向出租人支付租金。如供出租的土地是以劃撥方式獲得的，必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。
二、外商投資企業(yè)申請(qǐng)取得集體土地使用權(quán)的形式
1、集體所有的土地由國(guó)家先征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，再出讓給外商投資企業(yè)，集體土地不得直接出讓或出租；
2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以集體所有的土地作價(jià)入股或作為合作條件，與外商舉辦中外合資、合作企業(yè)，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。此類項(xiàng)目用地的集體土地所有權(quán)不變，集體土地的股份不得轉(zhuǎn)讓。
三、外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的程序
外商投資企業(yè)在領(lǐng)取批準(zhǔn)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，可通過(guò)有償出讓、有償轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)出租的方式向縣或縣級(jí)以上人民政府的土地局申請(qǐng)取得土地使用權(quán)，并與土地局簽訂土地有償使用合同，土地局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)，并領(lǐng)取《土地證書(shū)》。
四、外商投資企業(yè)使用土地的審批權(quán)限
1、征用下列土地的，由建設(shè)項(xiàng)目所在地縣以上人民政府逐級(jí)審查，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn):
（1）基本農(nóng)田；
（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；
（3）其它土地超過(guò)70公頃的。
2、外商投資企業(yè)在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開(kāi)墾區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘等未利用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府土地局申請(qǐng)，并按下列權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行開(kāi)發(fā):
（1）一次性開(kāi)發(fā)不超過(guò)50公頃的，由縣（市）人民政府批準(zhǔn)；
（2）一次性開(kāi)發(fā)超過(guò)50公頃不超過(guò)100公頃的，由地區(qū)行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)；
（3）一次性開(kāi)發(fā)超過(guò)100公頃不超過(guò)600公頃的，由廣西人民政府批準(zhǔn)；
（4）一次性開(kāi)發(fā)超過(guò)600公頃的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
3、外商投資企業(yè)使用現(xiàn)有國(guó)有建設(shè)用地和已批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用范圍內(nèi)的土地，以及使用土地利用部體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用土地的，由市、縣人民政府審批，報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源部門備案。外商投資企業(yè)確需臨時(shí)占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以外土地的，由所在市、縣人民政府審批
五、國(guó)務(wù)院實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的土地政策
1、外商投資企業(yè)可以依法申請(qǐng)使用國(guó)有荒山荒地，進(jìn)行恢復(fù)林草植被等生態(tài)環(huán)境保護(hù)建設(shè)，在建設(shè)投資和綠化工作到位的條件下，可以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，減免出讓金，實(shí)行土地使用權(quán)五十年不變，期滿后可申請(qǐng)續(xù)期，可以繼承和有償轉(zhuǎn)讓。國(guó)家建設(shè)需要收回國(guó)有土地使用權(quán)的，依法給予補(bǔ)償。
2、對(duì)公路國(guó)道、省道建設(shè)用地比照鐵路、民航用地免征耕地占用稅。
3、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用耕地的，在保證耕地占補(bǔ)平衡的前提下，其耕地開(kāi)墾費(fèi)可按廣西所定標(biāo)準(zhǔn)的下限收取。